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违反合同附随义务的后果 违反房屋租赁合同附随义务的司法判断

123发布时间:2022年8月6日 常德合同房地产律师  Tags: 违反合同附随义务的后果,违反房屋租赁合同附随义务的司法判断

  赵义厚律师,常德合同房地产律师,现执业于湖南正泰律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

违反合同附随义务的后果

  随附义务是双方在履行合同中基于诚实信用原则而产生的通知、协助等义务。如果合同一方当事人因过错没有履行相应的随附义务而给对方造成损失,理应承担相应的法律,赔偿其损失。那么违反合同附随义务的后果有些什么呢为您详细介绍。



  一、违反附随义务的性质


  一般认为违反合同履行中的附随义务构成不完全履行,应承担违约。这是基于对给付利益的侵害而应承担之违约。可是当被侵害人的固有利益也受到了损害,当事人可否要求侵权人承担侵权呢我认为可以请求当事人承担侵权。侵权是由侵权行为所引起的。侵犯他人固有利益构成侵权行为者,理应承担侵权之。


  二、违反附随义务的归责原则与构成要件


  1、归责原则


  归责原则是指行为人的行为致他人损害发生之后,据以确定损失由何人承担的原则。单单归责原则本身并不能决定成立有无,它只是为的成立寻找根据和理由。归责原则主要有过错原则、过错推定原则和无过错原则。过错原则指以当事人主观存在过错为根据的原则。过错推定指在某些行为构成中,法律推定行为人实施该行为是有过错,当事人可以证明自己没有过错来免责。无过错原则指不管当事人主观上有无过失,只要当事人实施了某种行为,造成了损害就应当承担。


  我国合同法总论采用了无过错原则,而在合同法分论中却规定了不少的过错。合同法中规定了附随义务,却没有规定违反附随义务的法律后果。因此依类推,有学者认为应当采用合同法总论中的无过错归责原则。而合同分论中的诸多过错,又让人对此项推定产生怀疑。


  2、构成要件


  违反附随义务的构成要件是指违反附随义务所要承担所必须具备的条件。在现实生活中存在着两种违反附随义务的情况,一为违反给付义务同时也违反了附随义务;一为仅违反附随义务。对于前一种情况,一般要求符合违约的构成要件即可,不再以附随义务来单独主张。因此本部分所言构成要件是指单独违反附随义务的情形。


  三、违反附随义务的救济方式


  违反附随义务的救济方式主要有两种,赔偿损失与解除合同。


  1、赔偿损失


  违反附随义务最主要的救济方式是请求行为人承担赔偿,赔偿受损当事人的利益损失。通常情况下是法律强制当事人给受害人一笔金钱。违反附随义务侵害当事人的人身和财产利益,赔偿损失当属最理想的救济方法。赔偿的范围包括对方当事人的实际损失,救济而产生的费用。对当事人固有利益侵害者还可能承担一定的精神损害赔偿。


  2、解除合同


  违反附随义务第二种救济方式是解除合同。林诚二先生认为台湾地区民法第254条及256条规定,债务人有给付延迟或给付不能时,债权人得解除契约,并未区分何种债务不履行得为解除或不解除契约。并认为非为给付不能达到契约之目的时方可解除[8]。当事人违反附随义务,另一方通常不能主张解除合同,但是如果该项附随义务的违反使得合同的目的不能实现,或合同对当事人不再有意义,当事人就可以此为据,解除合同关系。


  以上就是为您整理的有关违反合同附随义务的后果的相关内容。债务人违反附随义务后,是否可以解除,首先要依当事人约定,如果当事人没有约定,应根据社会的一般交易观念及缔约时的情势,对当事人的合理意思作客观的决定。







违反房屋租赁合同附随义务的司法判断

司法裁决不能越法、造法,强加当事人合同附随义务,但可依诚实信用的帝王原则,鼓励和倡导民事主体诚信经营、善意履约,对违反者则要求其承担相应法律。实务中,附随义务怎样界定表现类型几种归责原则如何



  案例一


  2012年3月7日,出租人路某在某地产经纪公司居间服务下,就其所有的一处房屋与案外人某服饰公司签订了一份房屋租赁合同。对于租金以及押金的支付方式,合同中约定租金为每月3万元,约定押金为3万元。房屋租赁合同第七条居间服务条款中,约定本合同签订时甲方应向丙方支付3万元佣金。合同中明确,合同签订以后如果租赁双方解除、中止或者变更租赁关系的,租赁双方仍应向居间的经纪公司支付约定的佣金。


  事后,出租人路某未向经纪公司支付约定的佣金。经纪公司诉至法院请求判令路某支付佣金3万元。路某辩称:经纪公司未能向其提供合同约定的有效服务,承租人签订合同后没有支付任何费用,合同没有实际履行。


  庭审中,双方均认可签订合同时承租人未向出租人缴纳押金,合同未实际履行。经询,原告不能向法院提供承租方签字人的相关授权文件和服饰公司的资质文件。


  法院审理后认为:尽管地产经纪公司通过自己的居间服务安排出租人与承租人签订了房屋租赁合同,但签订合同时未促成承租人向出租人支付房屋押金款项,事后未促成合同实际履行,亦不能提供承租人的有效资质文件。经纪公司履行居间义务的行为存在重大瑕疵,未能有效保护出租人合法权益。对于经纪公司要求出租人支付居间佣金3万元的诉讼请求,法院酌情予以支持,最终判决出租人给付地产经纪公司居间佣金1000元。一审判决后双方均未上诉。


  案例二


  2010年6月9日,原告北京某公司与被告王某签订了房屋租赁合同书,合同约定某公司承租王某位于东城区的某处门面房,租赁期限自2010年6月20日至2013年6月19日,租金每年28万元,首次支付房屋租金时需支付9个月的房屋租金,其中有3个月的房屋租赁押金,此押金在租赁期限终止时清算。2013年6月13日,某公司与王某续签了房屋租赁合同书,租赁期限自2013年6月20日至2014年6月19日。租金变更为每年25万元,其他条款与2010年6月9日的合同一致。


  2014年11月27日,某公司诉至法院,称其已按照合同约定支付全部房屋租金,而在2014年4月1日,其通知王某合同到期后不再续租,2014年4月2日,王某将房屋换锁后强行收回,原告多次与被告协商要求退还房屋押金未果,故请求法院判令王某退还原告房屋租赁押金70000元;赔偿两个月房屋租金41000元。王某辩称:确实收取了原告的押金7万元,2014年4月8日某公司自行将房屋腾空,并将房屋的钥匙交还。王某认为某公司提前腾退房屋没有预留准备时间,水、电费未结清,于涉案房屋上注册的营业执照也未注销,影响房屋继续出租。故不同意原告的诉讼请求。


  法院庭审中,某公司申请证人李某某出庭作证,李某某证明2014年4月9日左右王某将房屋的钥匙收走,当时房屋内没有其他贵重物品。王某认可4月9日收回房屋,但主张是公司工作人员主动交还房屋钥匙。王某申请证人刘某某出庭作证,刘某某证明2014年5、6月份左右,其开始与被告协商承租涉案房屋事宜,后因涉案房屋一直无法办理新的营业执照,就没有租赁该房屋。王某提交了电费收据和水费收据,证明某公司拖欠其水电费共1416.15元。某公司同意按照王某主张的数额支付水费电费,同时提交了本地工商行政管理局2014年12月11日的注销核准通知书,证明其在涉案房屋上注册的羊绒专营店已注销,王某对此认可。


  法院审理后认为:合同届满前,某公司已向王某明确告知其不再承租涉案房屋,并自行提前搬出涉案房屋内的物品,事后王某将房屋收回并无不妥,某公司主张王某赔偿其提前搬出的两个月租金的诉讼请求依据不足;租赁合同届满后,某公司要求王某退还房屋租赁押金的理由正当;某公司在搬出涉案房屋时未结清涉案房屋的水、电费用,当在应退还的押金中扣除;某公司虽然提前将房屋交还,但较长时间内未将其在涉案房屋上注册的营业执照注销,结合房屋的实际情况,某公司行为确实对涉案房屋的出租使用造成了不利影响,应当承担相应的赔偿。最终法院判决被告退还原告房屋租赁押金五万六千余元,驳回原告的其他诉讼请求。一审判决后,双方均未上诉。


  法 官 释 法


  合同附随义务是指合同当事人依据诚实信用原则所产生,根据合同的性质、目的和交易习惯所应当承担的通知、协助、保密和保护等义务。附随义务虽然在合同义务群中处于附随的地位,但它在很大程度上影响着合同当事人利益的实现,是整个合同义务群之中重要的组成部分。合同生效以后,对双方当事人产生一定的法律约束力,任何一方当事人无论违反了合同主给付义务、从给付义务还是附随义务,都会产生相应的法律后果。


  第一个案例是一起居间合同纠纷案件。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间合同是一种带有委托性质的服务性合同,委托合同具有特别的性质,其成立大多建立在委托人对居间人所具备的专业能力或知识特殊信赖的基础上。故而,居间人应当认真负责履行居间义务,利用专业知识向委托人提供建议、方案,保障委托人的相关权益。


  该案中,出租人通过经纪公司的居间服务与案外人签订了房屋租赁合同,应当视为经纪公司完成了居间义务。根据合同法规定,出租人应向经纪公司支付居间费用。但是根据案件实际,经纪公司安排出租人与案外人签订房屋租赁合同时,既未提供承租人服饰公司相关资质文件,也未在签订合同时促成承租人向出租人支付房屋押金等款项,事后也未能促成该合同的实际履行。可见,经纪公司作为居间人在合同履行过程中并未尽职尽责,未能有效保护作为委托人的被告的合法权益,一;间;了之。故而,法院对经纪公司所主张的三万元居间费,最终判决出租人只给付一千元是合乎法律与情理的。


  第二个案例是一起房屋租赁合同案件。合同履行过程中,原告按照合同约定向被告支付了房屋租赁的押金及至租赁期届满的租金,合同届满前,向被告明确告知其不再承租涉案房屋,将房屋交还原告,在合同履行过程中遵守了合同约定,并无明显过错,其在合同期满结清水、电费用、交还房屋后,要求被告退还房屋租赁押金的主张理由正当,应予支持。


  但是,由于涉案的房屋是位于临街的门面房,主要是用于商业经营,原告承租后也利用涉案房屋注册了自己的营业执照用于商业经营,故而作为房屋承租人的原告在腾退租赁房屋时应及时将房屋上注册的营业执照注销,以保证被告在房屋的权利得以全面恢复。承租人在租赁合同期满交还房屋,不仅仅是指交还房屋本身,还应包括实现出租人出租时对房屋所享有的其他权益。


  原告在合同履行过程中,确实已完成双方在房屋租赁合同中约定的支付租金、交还房屋等主要义务,但在交还房屋后,长时间内不办理涉案房屋上的营业执照注销手续,不履行应尽的合同附随义务,而该行为必然对涉案房屋的继续出租和使用造成不利影响,原告应当为此承担相应的赔偿。故法院酌情扣除被告应退还原告的房屋租赁押金,是较为合理的。


  法 律 适 用


  合同附随义务是一项基于诚实信用原则发展起来的制度。合同法第60条列举了三种典型的附随义务形态,即通知、协助、保密义务。但是在理论探讨以及司法实践之中,当事人履行具体的合同时,还经常存在着负有履行保护义务、照顾义务、保管义务、检查义务以及不作为义务等情形。例如商户对于载客电梯、座椅等设施要保证顾客的安全使用义务,雇佣人对受雇人之生命、身体、健康的保护义务,承运人运输过程中对患有急病、分娩、遇险旅客救助义务等等。


  随着社会经济生活在不断变化和进步,新的合同形态层出不穷,合同存在的客观环境也可能不断发生新的复杂的变化。合同附随义务并不是一种静态的事物,为了保证合同的正常履行,实现合同的目的,民事主体在从事活动时必须诚实守信,以善意方式履行义务,维持当事人之间的利益以及当事人利益与社会利益的平衡,降低交易的成本,维护交易的顺利进行。如果当事人违反诚实信用的原则,规避法律或者合同的附随义务,其必然要为自己的行为承担法律。


  附随义务的界定


  合同是当事人约定权利义务的集合,当事人通过自愿协商达成的合同是对自己和相对方的权利义务做出的口头或书面协议,合同成立后,当事人应当遵循契约自由的精神,按照合同约定行使各自的权利,履行各自的义务。合同附随义务是合同当事人依据诚实信用原则产生,根据合同的性质、目的和交易习惯表现出来的通知、协助、保密、保护以及竞业禁止等义务。


  随着社会的不断发展,契约自由原则的弊端不断呈现,人们在订立合同时并不能完全了解合同相对方的具体情况,更无法预见合同在履行时、履行后可能面临的全部问题。如果单纯坚持形式上的契约自由原则往往会带来结果上的不公平,各国纷纷从强调形式上的自由转向追求实质上的公平正义,开始重新审视契约自由原则,并对这一原则作了种种限制和修正,由此诚实信用原则得到了普遍适用。[1]


  合同的附随义务并非合同约定的义务。如史尚宽先生将附随义务定义为:;附随义务是依诚实信用原则,债务人于契约及法律所定内容以外尚负有的义务;。[2]合同附随义务虽然并非合同约定的义务,在合同义务群中处于附随的地位,但在实际生活中,合同的附随义务在很大程度上影响着合同当事人利益的实现,是整个合同义务群中重要的组成部分,是整个合同得以顺利、公平履行的重要保障。在司法实践中准确适用合同附随义务,对于保障合同的顺利履行,降低交易成本,维护当事人合法权益,具有重要的意义。


  附随义务的类型


  合同附随义务的理论基础,是来自于诚实信用原则。所谓诚实信用原则是指民事主体在从事活动时,应诚实守信,以善意的方式履行其义务,不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务,要求维持当事人之间的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。作为民法的帝王原则,诚实用信原则的作用就是;当出现立法当时未预见的新情况、新问题时,法院可依诚实信用原则行使公平裁量权,直接调整当事人之间的权利义务关系;。[3]合同法第60条规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。


  但是,随着社会的不断进步,新的合同层出不穷,合同存在的客观环境也在不断发生变化,合同附随义务也在随之演变,在当前的司法实践中,合同附随义务一般表现为:通知义务、协助义务、保密义务、保护、救助义务、止损义务。


  当然,随着社会状况的不断变化,合同的具体样态在不断变更,合同的附随义务也在不断演变。以上五项义务只是对目前常见合同附随义务的简单汇总,并不能囊括现实中合同附随义务各种情形。司法实践中如何认定合同的附随义务,应当按照合同的具体情形、合同的目的等情况具体问题具体分析,合法合理地确定当事人的合同附随义务。


  违反附随义务的归责原则


  违约的归责原则,就是指给予一定的归责事由而确定违约是否成立的法律原则。[4]依法成立的合同,对双方当事人产生法律约束力,任何一方当事人无论违反了合同中的约定义务还是附随义务,都应当承担相应的法律。


  合同附随义务虽然并非合同当事人在合同中约定之义务,但在很大程度上影响着合同当事人利益实现,对维持当事人之间利益平衡,降低交易成本,维护交易顺利进行起着至关重要作用。因此违反合同附随义务的设定,不能过分紧缩,以致放任当事人的不诚信行为,影响交易顺利进行;但也不能无限扩张,使订约当事人承担过高的风险。


  民事的归责原则一般分为严格原则、过错原则、过错推定原则等。合同法第107条作出规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约。上述条文中并没有出现但当事人能够证明自己没有过错的除外;的字样,被认为是采取了严格原则。[5]那么,能否在认定当事人违反合同附随义务承担违约时也采用严格原则呢


  笔者认为,合同附随义务来自于诚实信用原则,在不同的案件中,附随义务的产生源自于合同不同的情形和事由,因此在确定当事人违反合同附随义务承担民事时,应具体案件具体以分析,不应采用统一的归责原则。根据附随义务产生的不同情形,在适用归责原则时,一般可分为以下几种情形:


  已被相关法律法规规范化的附随义务,应采用过错推定归责原则。如仓储合同中存货人存放危险物品、易变质物品的说明义务、出租人出售房屋时对承租人享有优先购买权的告知义务等。如果义务方不能证明已经履行了该义务,应当向权利人承担相应的法律;


  具体合同中被定型化的附随义务,应采用过错推定原则。如商场、酒店类服务场所对顾客的安全保障义务,对于此类合同附随义务虽然法律并未作出明确的强制性规定,但基于合同的性质出发,当事人对此类义务应当明知,故应采用过错推定归责原则。


  尚未定型化的附随义务,应采用过错归责原则。当事人是否应负合同附随义务、合同附随义务的内容,均需结合具体情况依照诚实信用原则进行判断确定,应考虑当事人在合同中的权利义务关系、履行相关义务的条件和可能性、履行相关义务的成本、不履行相关义务与合同履行以及所产生损失的关系、不履行相关义务的过错程度等因素来确定当事人的问题。在此类型中,合同附随义务的来源是诚实信用原则,当事人事前无法预知自己负有义务及其内容,只有在通过当事人不履行相关义务时的主观过错确定当事人对损失的产生或合同的不能履行负有时,才能以此认定当事人的及的大小。采用过错原则,充分考虑当事人的认知能力,以避免将附随义务无限扩大,导致过犹不及的后果。


  后记:附随义务本身是基于诚实信用原则发展而来,民事主体在经济活动中,如果都能诚实守信,以善意的方式履行合同义务,既能有效保障合同向对方的权益,又能为实现自己的权利铺平道路,并实现降低交易的成本,提升社会整体效益的效果。司法者在司法裁决中虽不能越法、造法,强加当事人合同附随义务,但是笔者认为司法者可以依据民法诚实信用的帝王原则,鼓励和倡导民事主体诚信经营、善意履约,对有明显恶意或不诚信履约行为时,要求其承担相应的,这也是法律赋予法官自由裁量权,实现追求公平、正义的法律精神和立法目的的应有之义。


  注:


  [1]丁琳:;论附随义务;,《广西政法管理干部学院学报》2011年第3期。


  [2]史尚宽:《债法总论》,中国政法大学出版社2000年版,第341页。


  [3]梁慧星:《民法总论》,法律出版社2001年版,第46页。


  [4]崔建远:《合同研究》,吉林大学出版社1992年版,第16页。


  [5]梁慧星:;从过错倒严格;,载梁慧星主编:《民商法论丛》第八卷,法律出版社1997年版,第1-7页。









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