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没有违约条款 是否承担违约责任

发布时间:2018年5月30日 常德合同房地产律师  
没有违约条款 是否承担违约责任
 2004年5月,广西南宁市某公司的人事主管李盛(化名)与广西某房地产有限责任公司(以下简称房地产公司)签订了一份房屋买卖合同,合同约定李盛购买房地产公司在某小区的商品房现房一套,面积150平方,总价为53万元……合同签订后,李盛按照合同约定通过银行转帐支付给房地产公司20万元房款。同年7月23日,房地产公司交付房屋给李盛,但没有办理好产权证。李盛接受房屋后支付了全部价款。
  李盛住进新房后,要求房地产公司尽快给他办理好房屋产权证,房地产公司的工作人员也应允尽快办理。后来,因房地产公司违法等种种原因,房地产公司一直办理不了房产证,李盛了解到有关情况后,认为房地产公司构成了严重违约,便要求退房,并要求赔偿损失10万元。房地产公司既不同意退房,也不同意赔偿损失。房地产公司认为,房屋买卖合同中没有约定违约条款,因此,房地产公司即使有违约行为,也不应当承担违约责任。
  房地产公司的答复让李盛大吃一惊,他拿 出合同仔细浏览后,发现合同确实没有约定违约条款,合同上只是约定发生纠纷或者违约行为时双方通过协商解决,合同的后面有自己的签名。合同对违约行为通过协商解决,说得明明白白,房地产公司应否承担违约责任,李盛自己心里没有底,于是便到律师事务所找律师咨询。律师研究了该房屋买卖合同后,认为房地产公司提供的格式合同是一份设置有陷阱的合同,尽管合同没有设有违约条款,但房地产公司对自己的违约行为应承担责任。后来,因双方对退房及赔偿问题协商不下,李盛聘请律师于2006年1月将房地产公司告到法院。
  在诉讼中,房地产公司认为,李盛与房地产公司签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示,不违反法律,内容合法,属于有效合同,李盛在合同后面签字,说明其对合同内容认可,既然李盛认可了该合同,那么在合同没有设置有违约条款的情况下,也就认可了房地产公司对其违约行为不用承担责任。
  法院审理后,认为由于房地产公司的原因,导致无法办理房屋产权证,房地产公司的行为已经构成根本违约,对违约行为,尽管双方在合同中没有约定违约条款,但房地产公司也应对自己的违约行为承担责任。当主审法官向房地产公司阐释这一理由后,房地产公司接受调解,同意退房,赔偿给李盛人民币10000元,并承担诉讼费用。
  评析:当事人在商品房买卖合同中没有约定违约责任,到底如何适用法律问题,是一直困扰司法实际工作者的大难题。这种情况实际上涉及如何理解我国《合同法》第107条规定的规责原则等立法精神。在现实中,有的合同当事人双方在合同中笼统地约定不履行合同义务应当承担违约责任,没有具体约定一旦违约如何承担,易引起争议。如果当事人在合同中没有约定违约责任,则争议更大,本案就是如此。
  对合同中没有约定违约条款,守约方可否请求违约方承担违约责任?对此问题,有观点认为,合同是当事人为一定经济目的达成一致的合意,包括所有条款在签约当事人之间具有法律效力,要尊重当事人的意思表示,如果没有约定违约条款的,就不应要求当事人承担违约责任;还有观点认为,当事人在合同中约定不明确的,视为没有约定违约责任,发生纠纷后当事人一方无权提出要求对方承担违约责任;第三种观点认为,违约责任是法律规定的,当事人在合同中没有约定违约条款不影响守约方提出对方承担违约责任的请求。
  笔者同意第三种意见。我国《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从此条可以看出,合同法这一条中所确立的是无过错责任原则,违约行为的构成要件是单一的,只需客观上的违约行为,而无须认定行为人主观上的过错。只要当事人一方存在违约行为,对方就有权要求违约方承担违约责任,不管对方是否有过错,也可以推导出不管合同中是否有违约责任或者承担违约责任的方法,均应承担违约责任。
 



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